{"id":5567,"date":"2023-08-25T11:56:03","date_gmt":"2023-08-25T09:56:03","guid":{"rendered":"https:\/\/ikth.de\/startseite\/?p=5567"},"modified":"2023-08-25T12:29:14","modified_gmt":"2023-08-25T10:29:14","slug":"einbruch-im-wohnungsneubau-eine-ernsthafte-krise-manifestiert-sich","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/ikth.de\/startseite\/einbruch-im-wohnungsneubau-eine-ernsthafte-krise-manifestiert-sich\/","title":{"rendered":"Einbruch im Wohnungsneubau \u2013 eine ernsthafte Krise manifestiert sich."},"content":{"rendered":"

[vc_row][vc_column width=“3\/4″][vc_column_text]Der Wohnungsneubau befindet sich in einer ernsthaften Krise, denn gestie\u00adgene Zinsen, eine hohe Inflation und enorm gestiegene Baukosten l\u00e4hmen die Branche zusehends.<\/strong><\/p>\n

Situationsbeschreibung: W\u00e4hrend die Nachfrage nach Wohnraum unver\u00e4ndert weiter steigt, sinkt das diesbez\u00fcgliche Angebot, da die Anzahl neu fertiggestellter Wohnungen den von der Bundesregierung angestrebten Wert von 400.000 Wohnungen pro Jahr nicht erreichen wird, sondern ggf. sogar unter den Wert von 300.000 Wohnungen f\u00e4llt.<\/p>\n

Da jedoch in Deutschland etwa 400.000 neue Wohnungen pro Jahr ben\u00f6tigt werden, wird die Differenz zwischen Angebot und Nachfrage zusehends gr\u00f6\u00dfer. Gegenw\u00e4rtig bricht die Anzahl der Baugenehmigungen ein und Bau-beginne werden seltener, daraus ist zu schlussfolgern, dass der Tiefpunkt der Entwicklung im Wohnungsneubau noch bevorsteht. Derzeit (noch) laufende Bauvorhaben k\u00f6nnen das Ausma\u00df der bevorstehenden Ern\u00fcchterung lediglich verschieben, denn die Zahl der Wohnungen, die ab 2025 auf dem Wohnungsmarkt neu hinzukommen werden, d\u00fcrfte nochmals geringer ausfallen.<\/p>\n

Nebeneffekt: Zur\u00fcckgehende Auslastung, in welchem Wirtschaftsbereich auch immer, f\u00fchrt fr\u00fcher oder sp\u00e4ter zur Freisetzung von Arbeitskr\u00e4ften.<\/p>\n

\u00dcberdies ist bemerkenswert, dass die Lage am Wohnungsmarkt mittlerweile auch f\u00fcr Durchschnittsverdiener schwierig geworden ist und selbst Gutverdiener in Metropolst\u00e4dten bzw. an gesuchten Standorten es nicht mehr leicht haben, Wohnraum anzumieten.<\/p>\n

Faktisch ist es so, dass an gewissen Standorten keine Mietwohnungen mehr verf\u00fcgbar sind, d. h. es ist eine Situation eingetreten, bei der selbst Geld nicht mehr weiterhilft. Es ist zu bef\u00fcrchten, dass sich diese dramatische Situation weiter zuspitzt. Da weder Nachverdichtung noch Aufstockungen allein den Mangel an Bauland kompensieren k\u00f6nnen, ist es notwendig, auch weiter Bauland auszuweisen. Ein zus\u00e4tzlicher Faktor, der das Bauen verteuert ist die vorhandene Regelungsdichte, denn der Erlass st\u00e4ndig neuer und versch\u00e4rfter Vorschriften f\u00fchrt zwangsl\u00e4ufig zu einem komplexen und kostenintensiven Bauen. Viele der neuen Klima-, Brand- oder Schallschutznormen erscheinen nachvollziehbar, tragen jedoch dazu bei, den Neubau in Deutschland fast unbezahlbar zu machen (im Sinne der Refinanzierung get\u00e4tigter Investitionen).<\/p>\n

Selbstverst\u00e4ndlich muss auch die Zinsentwicklung betrachtet und eingeordnet werden. Die Zinsen sind mittlerweile auf etwa vier Prozent gestiegen. Immobiliendarlehen Anfang der 1990er Jahre lagen jedoch um die acht Prozent und zu dieser Zeit wurde auch gebaut. Es ist wahrscheinlich, dass die Zinsen nicht wieder auf das Niveau der vergangenen Jahre von einem Prozent oder weniger fallen werden. Mit dem neuen, eigentlich \u201enormalen Zinsniveau\u201c, muss sich arrangiert werden.<\/p>\n

Baulandmangel und steigende Anforderungen haben die Preise sukzessive nach oben verschoben und die Niedrigzinsphase hat diesen Effekt \u00fcberdeckt, das hei\u00dft, dass ehemals \u201ebillige Geld\u201c hat eine Ausgleichsfunktion \u00fcbernommen. Der Anstieg der Materialkosten (Ursachen u. a.: Pandemie, Krieg in der Ukraine), in Kombination mit der Vervielfachung der Bauzinsen, hat letztendlich den Wohnungsbau in seinen Grundfesten ersch\u00fcttert.<\/p>\n

Die Gemengelage (Zinserh\u00f6hung, Baulandmangel, b\u00fcrokratische Anforderungen, Vorschriftenvielfalt) ist also vielf\u00e4ltig. Entsprechenden politischen Willen vorausgesetzt, ist es keinesfalls einfach, zeitnah praktikable L\u00f6sungsvorschl\u00e4ge zu formulieren. Zum Teil sind hier auch die Ingenieure und Ingenieurinnen mit ihrem Fachwissen gefragt. Wichtig sind aber auch belastbare Ergebnisse einer schwierigen politischen Abw\u00e4gung, denn es ist klarzustellen, wie viel man sich Klimaschutzma\u00dfnahmen kosten lassen will und welche Gestaltungsm\u00f6glichkeiten effizient und angemessen sind.<\/p>\n

Gibt es \u00fcberhaupt Chancen f\u00fcr die nahe Zukunft, da der massive Einbruch des Wohnungsbaus bereits eingetreten ist? Vielleicht k\u00f6nnen die Einf\u00fchrung eigenkapitalersetzender Darlehen f\u00fcr Ersterwerber, die (zeitlich begrenzte) Schaffung steuerlicher Verg\u00fcnstigungen (z. B. Aussetzen der Grunderwerbsteuer beim Ersterwerb, reduzierter Mehrwertsteuersatz auf Bauleistungen etc.) und nat\u00fcrlich eine forcierte Deregulierung in den diesbez\u00fcglichen Diskussionen eine Rolle spielen.<\/p>\n

Ebenso ist die gesellschaftliche Tragweite der Entwicklung nicht zu untersch\u00e4tzen, denn es besteht die Gefahr sozialer Verwerfungen, wenn zu wenig neue Wohnungen gebaut werden. Der Anteil am Einkommen, der f\u00fcr die Miete ausgeben werden muss, wird weiter steigen (h\u00f6chstwahrscheinlich schneller als die L\u00f6hne), denn um Bauprojekte wirtschaftlich zu gestalten, sind mittlerweile Kaltmieten im Bereich von ca. 17 Euro pro Quadratmeter keine Ausnahme mehr. Da der Zuwanderungssaldo die Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum zus\u00e4tzlich befeuert, ist schnelles Handeln gefragt.<\/p>\n

Die Bauwirtschaft in Th\u00fcringen ist von dem empfindlichen Auftragsr\u00fcckgang nicht ausgenommen. Laut Statistischem Landesamt betrug der Auftragsr\u00fcckgang von Januar bis Mai 2023 gegen\u00fcber dem Vorjahreszeitraum 87,5 Millionen Euro, das entspricht einem R\u00fcckgang um 8,8 Prozent. Im Mai 2023 waren es sogar 15,5 Prozent Auftr\u00e4ge weniger als im Mai 2022.<\/p>\n

Am 14.07.2023 ist, nach grundlegender \u00dcberarbeitung, die \u201eRichtlinie zur F\u00f6rderung des bezahlbaren Wohnens im Freistaat Th\u00fcringen\u201c in Kraft getreten, wobei die unterschiedlichen Bedarfe und Entwicklungsperspektiven der gro\u00dfen St\u00e4dte in Th\u00fcringen einerseits und des l\u00e4ndlichen Raums andererseits, bei der Wohnungsbauf\u00f6rderung des Freistaats ab dem Programmjahr 2023 differenziert ber\u00fccksichtigt werden. Aufgrund der aktuellen Entwicklungen in der Baubranche ist das Th\u00fcringer Ministerium f\u00fcr Infrastruktur und Land\u00adwirtschaft bestrebt, Bauwillige im sozialen Mietwohnungsbau im Rahmen der Wohnungsbauf\u00f6rderrichtlinie zu unterst\u00fctzen, beispielsweise wird erstmals eine Indexregelung zur Bestimmung der f\u00f6rderf\u00e4higen Kosten eingef\u00fchrt, um die stark gestiegenen Baukosten besser zu ber\u00fccksichtigen.<\/p>\n

Mit der neuen Richtlinie m\u00f6chte der Freistaat den Mietwohnungsneubau weiter verl\u00e4sslich f\u00f6rdern, wobei mehr Zuschusskomponenten als bisher vorgesehen sind. Neben Zusch\u00fcssen f\u00fcr Energieeffizienz, Barrierefreiheit und eine verl\u00e4ngerte Belegungsbindung kann auch sozialer Wohnungsbau, der auf \u00f6kologisch nachhaltiges Bauen setzt oder Ortskerne aufwertet, zus\u00e4tzlich gef\u00f6rdert werden. Ber\u00fccksichtigt werden auch architektonisch, st\u00e4dtebaulich oder geb\u00e4udebedingte Mehrkosten f\u00fcr Bauherren sozialer Wohnungsbauprojekte.<\/p>\n

Die bereits eingetretene Krise erfordert schnelles Handeln, damit sich diese un\u00adg\u00fcnstige Konstellation nicht verfestigt, denn sollten die Finanzierungskosten f\u00fcr den Wohnungsneubau weiter steigen (bei parallel abnehmender Kaufkraft – Inflation) und gleichzeitig die Preise f\u00fcr Wohneigentum verfallen (Kontext: Auswirkungen des beabsichtigten Geb\u00e4udeenergiegesetzes) wird es erhebliche Aus\u00adwirkungen auf diesen Baubereich haben.<\/p>\n

Ziel kann nur sein, zeitnah eine neue Balance der einzelnen Faktoren zu finden, denn auch der Berufsstand ist betroffen, weil angefragte Planungsdienstleistungen unmittelbar mit der H\u00f6he get\u00e4tigter Investitionen in Zusammenhang stehen.<\/p>\n

Dipl.-Ing. Elmar Dr\u00e4ger
\nPr\u00e4sident<\/p>\n

 <\/p>\n

Foto: iStock ADragan<\/span><\/h6>\n

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